| El artículo 98.3 de la Ley 7/2022, establece que “las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”.
A la vista de este artículo , atendiendo exclusivamente al significado literal de la norma y con una interpretación puramente formalista de la misma, es necesario hacer constar esa declaración en todas las escrituras notariales en las que se transmita cualquier derecho real .
¿ Es posible una interpretación alternativa a este precepto que produzca resultados diferentes y más lógicos?
Empecemos por decir que si la norma se dirige a los propietarios de “ fincas” la transmisión del derecho real será sobre “las mismas” y no sobre “los mismos”, me da la sensación de que con esto del lenguaje inclusivo se están liando hasta el BOE o que a lo mejor el legislador estaba pensando en suelos y no en fincas.
Pero vayamos al contenido de la norma.
El primer problema que se le ha planteado al práctico del derecho , en este caso al notario es doble ¿ a qué fincas se refiere? y ¿ a qué escrituras de transmisión se refiere?
Como sabemos, el término fincas es susceptible de diferentes significados. Finca registral como todo inmueble rústico o urbano que puede abrir folio registral. Finca como superficie de terreno sobre la corteza terrestre , es decir parte del suelo de la tierra, tanto rústico como urbano debidamente acotado. Finca catastral como superficie de terreno debidamente delimitado e incorporado al catastro. Y por supuesto la definición de finca registral que establece el art 26 de la ley del suelo que incluye rasante vuelo y subsuelo.
La aplicación de este artículo nos plantea un primer interrogante : ¿Qué debemos entender por finca y en consecuencia cuando estamos obligados a hacer la declaración? ¿ Es obligatoria la declaración en la transmisión de un piso integrante de una división horizontal?
Si entendemos que el art 98.3 utiliza el término finca como finca registral evidentemente sí.
Si entendemos que el artículo utiliza el término finca en un sentido diferente podemos defender que no es necesario.
¿ existe algún indicio en la propia norma que nos permita esta interpretación?. El propio artículo señala que también es aplicable al propietario en las declaraciones de obra nueva . Esta declaración , es aquella que se hace en una escritura en la que el propietario del suelo o finca declara que sobre el mismo ha iniciado o terminado la construcción de una edificación. Cierto es que también puede declararse sobre una edificación existente , pero por regla general ( y el artículo no habla de ampliación), la Obra Nueva se declara sobre el suelo, término suelo, que el propio artículo utiliza para decir que la actividad tiene que ser potencialmente contaminante “del suelo” , no de la finca. Cierto es también que cada uno de los pisos en División Horizontal tienen suelo, pero ¿ alguien defendería que la actividad contaminante y la protección de la norma lo sea del azulejo o del parquet flotante de tu piso ? A mi me parece que no , que la ley trata de proteger el planeta y particularmente el suelo que forma la corteza terrestre.
Así mismo el último inciso del artículo dice que también es de aplicación “a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”, es decir a la aportación de suelo y asignación de parcelas . ¿ Está el artículo utilizando en pocas líneas la palabra fincas con dos significados distintos o realmente se está refiriendo a la finca como parte del suelo?
Por último, si tenemos en cuenta que la exposición de motivos señala “El título VIII contiene la regulación relativa a los suelos contaminados, manteniéndose el anterior régimen jurídico, que incluye disposiciones relativas a las actividades potencialmente contaminantes de los suelos, al procedimiento de declaración de suelos contaminados, a los inventarios autonómicos y estatal de declaraciones de suelos contaminados, así como la determinación de los sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de los suelos contaminados, incluyéndose la posibilidad de descontaminación y recuperación en vía convencional, y la descontaminación y recuperación voluntaria de suelos “, y el anexo XIV al establecer el “Contenido de la declaración de suelo contaminado o de descontaminación voluntaria” señala que se deberá hacer constar la clasificación del suelo y la calificación del suelo, parece que la finalidad de la ley es la protección de los suelos, lo cual puede ser un indicio para la interpretación del término finca , pues todo suelo es finca registral en el sentido de ser susceptible de inscripción , pero no toda finca registral es suelo entendido éste como parte de la cortezsa del planeta, que parece que es el que la ley trata de proteger.
Y si entendemos que una actividad potencialmente contaminante en el segundo B debe de ser objeto de declaración y de la consiguiente nota marginal yo me pregunto ¿ dada la especial configuración de la propiedad horizontal en la que el segundo B se encuentra construido sobre un suelo o elemento común deberá extenderse la nota marginal sobre todos los elementos privativos de esa división horizontal?
En definitiva y como interpretación personal y a expensas de las posibles y probables resoluciones de la DGSJFP el precepto y la consiguiente declaración debería limitarse a aquellos terrenos , rústicos o urbanos edificados o no edificados pero que se asienten directamente sobre el suelo terrestre donde se realicen o puedan realizarse actividades potencialmente contaminantes ya sea una finca rústica o una urbana de recuperación de residuos.
En cuanto al segundo problema interpretativo, la cuestión es si se aplica a toda transmisión de derechos reales , inter vivos como mortis causa o únicamente a las transmisiones ínter vivos.
El artículo, nuevamente con imprecisión habla solamente de la “ transmisión de cualquier derecho real”. De nuevo una interpretación puramente formalista del precepto nos lleva a concluir que tanto en el caso de inter vivos como mortis causa existe una transmisión y por tanto debe de aplicarse el precepto.
Ahora bien una interpretación no tan formalista nos llevaría a otra posible conclusión.
En primer lugar por una razón lógica , cuando el precepto habla de que en toda transmisión debe de hacer la declaración el propietario, es evidente que se está refiriendo al transmítete , pues utiliza el participio “ si se han realizado” y es el transmitente propietario el que sabrá si se han realizado o no. La conclusión necesaria sería que en las transmisiones mortis causa , el propietario “ transmitente” que no sería otro que el fallecido es el que debería de hacer la declaración , cosa arto improbable por mucho que la calificación registral de la escritura sea negativa. La transmisión mortis causa es una transmisión especial en la que más bien los herederos son unos continuadores de la posición jurídica del causante , pero también es cierto que adquieren unos derechos de los que no eran titulares , ¿ puede imponérseles la carga de hacer dicha declaración? Por supuesto que se puede , siempre que seamos conscientes de que en la mayoría de los casos y muy frecuentemente en el caso de fincas rústicas no solo no sabrán si se han realizado actividades potencialmente contaminantes , sino que en la mayoría no sabrán ni donde están las fincas . ¿ La solución ? ¿Mentir en la escritura?.
Me parece más lógico pensar que en las herencias el heredero es efectivamente un continuador , aunque técnicamente exista una transmisión, de la posición jurídica del causante y si dicho causante no estaba en vida obligado a efectuar dicha declaración , tampoco lo estará su sucesor mientras no transmita la finca.
Y para terminar simplemente señalar que si la declaración debe hacerse en la transmisión de cualquier derecho real , por ej. el usufructo, no me queda muy claro si la declaración debe realizarla siempre el propietario o el TITULAR del derecho que se transmite , es decir en una transmisión por el usufructuario de su derecho real de usufructo, ¿ debe hacer la declaración el usufructuario o debe de comparecer en la escritura el propietario a hacer la declaración?  ResponderReenviar | |
